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IDC淘金热:千亿资金涌入,掮客丛生,IRR最高20%

本文来源于:投中网 2020/09/16

新基建的哨子一吹,大家都觉得IDC是个淘金的地方,奋不顾身跳进去了

火了!

千亿资金涌入IDC

这个夏天,IDC(数据中心)投资火了。

“一个指标值上亿,有钱都没处投了。”在一家投资机构接触过不少IDC项目的李磊跟投中网透露。

“不是你想进入就能进入,国企和大型民企才有能力布局。”创业者秦杰,服务过谷歌,脸书,菜鸟等大企业的数据中心建设。在他看来数据中心门槛不是一般的高,眼下的数据中心投资主要是指标生意——牌照一开,黄金就来。

但指标的价值,在一些上市数据中心专业服务商眼里看来,这反倒是最不重要的。一位数据中心高管对投中网表示,“整个线上赌博平台大全具备数据中心资质的有1000多家,指标根本不是问题。”

但这不妨碍热潮里的投资者们占坑。

先开始这还只是小玩家追逐的风口,但连黑石、高瓴这样的大PE也进场之后,数据中心的热度有了质感。

PE层面的数据中心投资热潮,从今年6月开始一直热到现在。

6月22日,万国数据完成了逾5亿美元的新融资,高瓴资本一家就出手了4亿美元,最终获得万国数据3.8%的股份。

就在6月22日同一天,同在美国上市的IDC服务商世纪互联也获得了黑石集团1.5亿美元的投资。 

紧接着,7月,远洋资本发行了国内首单IDC新型基础设施ABS,基础资产为云泰数通的IDC服务收费收益权,项目储架规模为32亿元。

7月23日,中信产业基金(CPE)正式与万国数据成立了一个合资公司,以承接北京通州的一个大型新IDC项目,耗资约26亿元。

到了9月,由黑石前高管们组建的私募机构Stone peak与Digital Edge共同投资10亿美元成立合资公司投资数据中心,目前已经在日本启动了两个项目。 

伴随着数据中心投资热,线上赌博平台大全上市公司的股价也随之疯涨——万国数据、数据港、世纪互联股价半年内接近翻倍;创业公司如秦淮数据,也准备趁热打铁,赴美上市。

在国际范围内,数据中心的标杆早就有了——全球第一大的数据中心上市公司EQIX目前市值超660亿美金。全球第二大的DLR,市值近400亿美金。

这股投资热浪,其实早从去年下半年就开始了。戴德梁行北区估价及顾问部主管胡峰对投中网表示,去年下半年有关IDC的咨询客户就越来越多,眼下IDC已成为除写字楼和物流地产外投资机构2020年最青睐的物业类型。

保守估计,近千亿资金正在涌入数据中心产业,这种疯狂的投资热背后,是数据中心供不应求。Stone peak高级董事总经理Brian在一份声明中说:“亚太数字基础设施市场是世界上增长最快的市场之一,需求持续超过供应。”

02

围猎

3000亿新风口的投机者

那么数据中心到底是一个多大的市场?

根据中国 IDC 圈科智咨询的报告显示,2019年我国IDC业务市场规模超过1500 亿元,预计到2022年将超过3200亿元,同比增长28.8%。

3000亿,或许还只是保守估计。随着5G大面积推广,云服务需求增长,基础设施公募REITs开闸,中央首次把IDC列入“新基建”……数据中心投资只会更火。

这个爆火的风口,也迎来了一批批围猎者。

最先一批涌进来的是嗅觉敏锐的掮客,他们大多数有着数据中心的专业从业背景,借助对线上赌博平台大全的了解倒卖指标,居间融资。

王勇是一家大型公司的数据中心负责人,最近就在帮一个数据中心项目找融资,建设批文都有,就差钱了。但王勇接触过的一些社会融资利率太高,不划算,还得继续找。

掮客投入力度更大的还有2类机构:一类是项目玩家,一类是专业不动产PE。

所谓“项目玩家”,指的是那种政府关系好,能拿到批文,找一个通用的IDC研究院,几个设计人员就能搞出一个IDC。

“项目玩家没想那么多,以为盖起来拉几个客户就行了。没有考虑成本匹配、对客户的适应度、灵活性、长期的投资回报等问题。现在这一波供应起来了以后,客户随时能跑,做到最后压力很大,一堆遗留问题。”

一位从事IDC运营的上市公司高管对投中网说,“我们擦屁股的事干的太多了,他们进去以后才明白,IDC不是那么好干的,不如趁早套现算了 。” 

项目玩家渐次退场后,大PE成为数据中心投资主力。

这么多玩家林立,如此多热情涌入,数据中心到底是一门怎样的生意? 

戴德梁行北区估价及顾问服务部主管胡峰认为,数据中心是典型的重资产线上赌博平台大全,资金门槛较高,有足够资金支持的企业才有能力去布局。 

仅从投资门槛来看,北京、上海品质较高的数据中心(IDC)建设成本大约为30000-40000元/KW,折合成单个标准机柜的建设成本约为15万元。单个数据中心的投资门槛基本都是几十亿起。

但资金并非数据中心投资最大的门槛,数据中心的运营离不开电力和网络的保证,政府与基础电信运营商的支持也至关重要。数据中心投资尽管火热,但一脚迈进去之后坑也不少。

03

玩火

一入IDC深似海

一个IDC的投资门槛大概多高?

“每个机构都有自己的IDC研究团队,基本一个小时聊下来就知道这个资产能不能投了。”接触过不少IDC项目的李磊谈到,投资IDC需要专业、长期的积累,需要有系统性的IDC投资运营能力,包括成本核算、现金流核算、估值能力、运营能力、客户等能力。

这个线上赌博平台大全的复杂还呈现在人力结构上。投中网了解到,IDC是一个极度复合的线上赌博平台大全,HR招人时,既需要懂设备、网络、软件、也需要懂边缘计算、懂5G、芯片的,甚至还要懂水电安装的,“原来这些人是不会在一个公司的”。

所以,要做IDC,门槛不低。

“一组5000个机柜的整体资金要8.5个亿,参股的机构单笔出2个亿,能出这么大笔资金的只有大机构,或者对线上赌博平台大全有所了解,并不是看IDC火了就想捞一把的人。”李磊觉得这不是普通玩家轻易能入场的线上赌博平台大全。 

但大PE入场也并非易事,IDC投资第一道关就是估值难度。

李磊跟投中网表示,IDC的估值涉及到很多方面,区位、能评、电力、土地卖不卖、有没有客户、地是新地还是老地、一层还是多层、有无电梯、承重多少等等。 

其中,最影响估值的四大因素是:地段、能评、电力、客户。

从成本端来看,IDC的整体拥有成本由直接成本、电力成本、财务成本、运营管理成本、空置成本等组成,其中电力成本占比超过了一半。所以,这使得很多IDC的估值,实际上是用批下来的电来估值的。

鼎晖投资甚至认为,一个IDC项目的价值上限,取决于其配给的电力容量,这是由政府审批所限制的;而一个区域的IDC项目的供给上限,取决于这个区域的电力设施配套,这是由电网规划所限制的。

不过,在所有要素当中,选址布局是IDC建设的核心竞争力之一。选址成功了,IDC建设基本就成功了一半。

IDC选址首先看地段。通常,IDC在一二三线城市的布局有所侧重,按功能不同,热处理中心、数据处理中心一般会放在一线城市,要求交通便利;冷处理存储中心一般会放在相对偏远的地区,要求能源、水电发达。

虽然IDC选址的基本道理不难懂,但实操中不少项目玩家还是会踩坑。比如,业内人士点评亚马逊(AWS)在宁夏的布局就觉着选址有误,“是被招商引资吸引的,宁夏看上去有比较冷的水,但最大的问题是网络。”

还有一批早年去内蒙古建数据中心的项目公司,似乎也踩了坑。一位业内人士回忆,“七八年前,政府、运营商一窝蜂去内蒙古建设数据中心,现在剩下的没几个了,一般的公司早死了。因为没客户,距离太远了,网络也不合适,很多配套要素都没有。”只有极少数熬下来的数据中心,接了冷数据存储的业务,又回了一口气。

交通问题也是一大隐藏的门槛,这会左右未来客户的类型。外地的数据中心很难服务好总部集中在北上的金融大客户。因为一旦发生问题,金融机构的工程师是要赶往现场处理的,即便交通再便利,物理距离没办法缩短,金融机构等不了那么长时间。

作为数据中心的超级大客户,金融机构是主力,云计算公司也是大客户,它们不约而同都对一线城市的需求更旺盛。在供给端,云服务商希望自己的服务器离用户最近,使得一线城市成为兵家必争之地。

客户端的需求倾斜也左右了入场的投资机构。李磊说,“投资人的心态是,只有在一线城市有IDC,基本上就不愁卖。”加上一线城市IDC往往有稳定的现金流,在市场不好的情况下,投资一线城市是比较稳妥的做法。

从目前的情况来看,虽然北、上、广、深等一线城市数据中心资源最为集中,其上架率达到60%-70%,但由于云计算和互联网催生出来的需求还没有完全得到满足,持续出现20%到25%的供需缺口。

而在西部地区、包括内蒙等北部地区,数据中心总体为供大于需。

庞大市场前景下的供需错配,使得5G和云计算还没来,IDC投资就提前进入了“卡位赛”。

04

盛宴

IRR 10-20%,PE抢滩北上广深

这场“卡位赛”投资收益如何呢? 

苹果IDC业务的主管人士对投中网表示,业内的IDC项目估值均以10倍计算。

目前来看,IDC收益率显著高于传统物业收益率。

中金公司在数据中心的研报中披露,目前国内运营领先的IDC服务商投资的回收期约在5至6年,投资的IRR约在17-20%之间。 

戴德梁行胡峰表示,IDC的IRR(投资回报率)通常为10-20%,其中批发型IDC的IRR多处于10-15%,零售型IDC的IRR通常处于15-20%。 

中信集团旗下信金IDC产业基金总经理薛亮的团队分析,土地、市电引入成本如果超过25%、达到30%时,整个项目的IRR会下降得厉害。比如北京,土地就是贵,电力引入也贵。所以,北京IDC的成本确实比周边地段要高很多。

PE入主之后,项目玩家的打法不灵了,投资专业化的数据中心服务平台成为更高效的参与方式。

拿国内IDC市场为例,除了黑石、高瓴近期加码IDC运营商外,早在2019年,贝恩资本就收购秦淮数据,Actis英联投资投资了朝亚控股,基汇资本与中金数据建立合资伙伴关系。

在去年,万国数据与GIC(新加坡政府投资)达成合作,采用轻资产的模式承接国内客户在边远地区数据中心项目。据投中网了解,这种模式IRR虽然不高,但收益非常稳定。 

至于万国数据与中信产业基金合作收购的通州数据中心项目,投中网了解到,万国数据之所以收购是因为该项目体量大、地理位置稀缺,整个手续比较完整。

盛宴很热,但投资总归要退出。还有一个退出通道的利好,助推着这股数据中心投资热——REITs开闸。

在海外,IDC的退出方式较为多样,有上市、直接交易和REITs等方式,其中REITs化IDC占全球IDC市场份额比重30%左右,比如美国的Equinix、Digital Realty Trust和新加坡的Keppel DC REIT等。 

今年上半年,全球160只市值超过20亿美元的REITs中,有三只IDC相关的REITs跻身表现最强劲的20强之列,平均总回报率约为14%。国内目前主流的退出方式还是公司上市和直接交易。

不过,高力国际副董事陈芳茗告诉投中网,REITs新规要求严格,满足REITs条件的项目相对有限。 

“REITs要求项目要有所有权,目前很多成熟的项目是没有底层房地产资产的,很多是一个长期的租约,另外还需要有三年盈利期的要求,目前我们预计可能某些大的IDC公司会拿单个大体量含土地产权的成熟稳定项目出来试水。” 

以信金IDC产业基金为例,其为5+2的模式:开发持有五年,通过发REITs或设立IPO的模式退出。

信金IDC产业基金总经理薛亮表示,其发行的IDC基金,LP的IRR要达到15%。不同的资本有不同的特征:人民币基金不一定要持有物业,退出的估值倍数(EV/EBITDA)按8-10倍;美元基金一定要持有物业的,退出是按10-12倍。

Actis合伙人曾表示,可以将IDC项目本身、所有土地、能评、电力、网络等合约及证照、完善的管理、销售和项目运营团队打包在一个公司内,退出时以“平台交易”的方式上市或出售,来实现更高的溢价。

IDC投资收益颇丰,但不是每个人都能走到最后,成为盛宴的主角。一家IDC专业运营商感慨:“IDC是一个长跑生意,最后比拼的是综合能力和规模。”线上赌博平台大全从项目分散走向集中化是数据中心必经的一个过程。

编辑:王晗玉
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